Votre notaire vous conseille et peut rédiger la promesse d’achat. Lorsque la promesse est signée débute le travail qui vous permettra, en tant qu’acheteur, de détenir un bon et valable titre de propriété. La plus grande partie de ce travail, la plus complexe, se déroule dans l’ombre.
Ce qu’il faut savoir
Les principales démarches qu’effectue votre notaire
- Votre notaire prépare les documents hypothécaires après réception des instructions du créancier hypothécaire.
- Il reçoit la promesse d’achat, les titres de propriété et le certificat de localisation que le vendeur a en sa possession, copie des contrats de mariage, jugements de divorce etc., de la part de l’acheteur, du vendeur ou du courtier immobilier.
- Il obtient tout autre document nécessaire pour compléter ses analyses et vérifications : certificat de localisation à jour, s’il y a lieu; copie des plans cadastraux; états des taxes municipales et scolaires; copie des contrats de location du chauffe-eau, de la fournaise, facture d’huile à chauffage; copie des baux; etc.
- Il examine les titres de propriété, les actes de servitudes, les hypothèques publiées, le certificat de localisation, etc.
- Il effectue toute autre vérification requise selon les particularités de la transaction : immeuble à logements, zonage agricole, ensemble immobilier, copropriété divise ou indivise, bien culturel classé ou reconnu, immeuble en construction, etc.
- Il prend les mesures appropriées pour corriger toute irrégularité dans les titres de propriété ou dans l’occupation de l’immeuble que ses recherches lui ont permis de déceler : empiétements, non respect des règlements municipaux, problèmes de transmission successorale, etc.
- Il détermine les hypothèques qui devront être radiées et demande aux créanciers des états de compte pour remboursement.
- Il prépare l’acte d’hypothèque, rencontre l’acheteur, vérifie son identité, lui explique l’acte et reçoit sa signature; il reçoit la signature du créancier et vérifie l’identité du signataire; il émet les copies conformes et publie l’acte au registre foncier; il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits du créancier.
- Il transmet à l’institution financière les documents nécessaires pour obtenir le décaissement du prêt, notamment son avis juridique sur la qualité des titres de propriété. Il dépose ensuite dans son compte en fidéicommis les sommes reçues du créancier. Il vérifie la preuve d’assurance de l’acheteur et voit à ce que le créancier y soit désigné à titre de bénéficiaire.
- Il prépare l’état des répartitions (« ajustements »), l’état de décaissement du prix de vente ainsi que l’acte de vente. Si l’une ou l’autre des parties est une personne morale, il obtient les règlements et résolutions et s’assure qu’ils soient dûment adoptés par les autorités compétentes. Dans tous les cas, il veille à ce que le vendeur obtienne les autorisations, concours et consentement requis pour vendre la propriété.
- Il prépare les avis d’adresse lorsqu’il y a plus d’un acheteur.
- Il communique à l’acheteur le montant précis qu’il doit lui remettre pour compléter la transaction : solde encore dû sur le prix de vente et répartitions.
- Avant la date de la signature de l’acte de vente, le notaire doit détenir, de manière irrévocable, la totalité du prix de vente (les sommes provenant du créancier hypothécaire et la mise de fonds de l’acheteur). L’acheteur peut être appelé à remettre la traite ou le chèque plusieurs jours avant la signature de l’acte de vente. Le notaire reçoit les sommes, les dépose dans son compte en fidéicommis et émet les reçus. Les comptes en fidéicommis des notaires sont soumis à une réglementation stricte et un contrôle rigoureux effectué régulièrement par l’Ordre professionnel. Votre argent est en sécurité!
- Il rencontre le vendeur et l’acheteur, vérifie leur identité, reçoit leur signature, émet les copies conformes et publie l’acte de vente et les avis d’adresse, s’il y a lieu, au registre foncier. Il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits de l’acheteur et de son créancier.
- Il émet les chèques, paie les créanciers hypothécaires du vendeur et prépare les actes de quittance ou de mainlevée afin que l’immeuble soit libéré des hypothèques qui le grèvent (les frais et honoraires pour la radiation de ces hypothèques sont à la charge du vendeur). Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes qu’il a reçus aux parties concernées.
- Finalement, il conservera les pièces à votre dossier pendant une période minimale de 10 ans, et les originaux des actes qu’il a reçus demeureront toujours dans son greffe, peu importe qui, dans l’avenir, en sera le détenteur.
Tout au long du processus, le notaire répond aux interrogations des parties, donne des conseils juridiques et agit comme conciliateur s’il survient une mésentente.
L’exécution d’une transaction simple requiert en moyenne une quinzaine d’heures de travail pour le notaire et le personnel de son étude, mais un examen des titres particulièrement long ou complexe ainsi que tout imprévu peuvent augmenter de manière importante le nombre d’heures requis.
Un conseil du notaire:
L’acheteur doit tenir compte des délais de compensation des effets bancaires. Ce n’est pas parce qu’il remet un chèque visé au notaire que ce dernier détient immédiatement les sommes requises de manière irrévocable.
Si les fonds sont transférés électroniquement, il n’y a généralement aucun délai à prévoir. Votre notaire vous en informera lorsqu’il connaîtra l’identité de votre institution prêteuse. Cependant, si le paiement est fait par chèque visé ou traite bancaire, l’acheteur devra remettre l’effet au notaire plusieurs jours (jusqu’à 10 jours dans certains cas) avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente pour pallier aux risques liés au délai de compensation bancaire.
Votre notaire, Edith Chaput
Source : Association professionnelle des notaires du Québec